Стороны договора лишены возможности требовать возмещения убытков, причиненных в период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года. Так, например, не подлежит удовлетворению требование участника долевого строительства о компенсации убытков в виде расходов, понесенных по договору найма жилого помещения, вследствие нарушения застройщиком сроков передачи квартиры.
Статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости закреплены случаи, при которых участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. В случае расторжения договора по предусмотренным законом обстоятельствам застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму. В период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года в отношении застройщика не подлежат начислению проценты за нарушение срока возврата денежных средств в случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанным с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется Закон о защите прав потребителей. С момента вступления в силу положений Постановления №326 и до 31 декабря 2024 года не подлежит начислению неустойка за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства.
В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования к которым были предъявлены до 22 марта 2024 года, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года включительно. То есть если участник долевого строительства уже предъявил застройщику требование о взыскании неустойки (пени, штрафа), то последний вправе не платить денежные средства до конца 2024 года.
Для банков и иных кредитных организаций Постановлением Правительства РФ установлен запрет на исполнение решения суда. Запрет действует в случае, если исполнительный документ предъявлен в период действия моратория. Однако не имеет значения, в какой период было вынесено решение: до его введения или после. Остается неясным вопрос относительно принудительного исполнения решения суда службой судебных приставов.
Для участников долевого строительства, у кого в настоящее время в судебном порядке рассматриваются иски, неустойка за просрочку исполнения обязательств застройщиком будет рассчитана исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка России, действующей на момент исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки,
действовавшей по состоянию на 01 июля 2023 года. Таким образом неустойка за нарушение срока передачи квартиры, начисленная в период с 01 июля 2023 года по 22 марта 2024 года будет присуждаться исходя из ключевой ставки Центрального банка РФ, которая составляет 7,5%.
Предлагаем пример расчета неустойки с учетом положений Постановления Правительства РФ №326.
Согласно договору планируемая дата приема-передачи квартиры 01.01.2024 г. Фактически дата подписания акта приема-передачи 01.03.2025 г. Период, исключаемый из расчета неустойки с 22.03.2024 г. по 31.12.2024 г. Из общего периода просрочки 14 месяцев исключается период моратория. В связи с этим необходимо провести следующие расчеты: с 01.01.2024 г. по 22.03.2024 г.- 2 месяца 20 дней по ключевой ставке 7,5%; с 01.01.2025 г. по 01.03.2025 г. — 2 месяца по ключевой ставке, актуальной на тот момент. Следовательно, всего за указанный период неустойка будет начислена за 4 месяца 20 дней.
Однако у участника долевого строительства остается возможность взыскать неустойку за некачественную отделку. Частью 8 статьи 7 Закона №214-ФЗ установлена ответственность застройщика на нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, а именно: он уплачивает гражданину — участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом Законом о защите прав потребителей.
При подготовке данной статьи использовалась информация, размещенная на сайте в сети «Интернет» www.dvitex.ru